Après plusieurs années de recherche, Peuples des villes et le LaSSA publient les résultats d’une enquête consacrée à la vente de logements sociaux aux particuliers. Menée dans trois territoires métropolitains, elle analyse les pratiques des organismes HLM ainsi que les profils et les trajectoires des ménages ayant acheté un logement HLM. Son approche longitudinale permet d’appréhender l’accession à la propriété dans la durée et de la replacer dans les trajectoires résidentielles, professionnelles et familiales des ménages.
Une recherche au sein d’un programme collectif
Cette recherche s’inscrit dans un programme de recherche pluriannuel consacré à la vente HLM, réunissant cinq équipes autour d’approches complémentaires.
Découvrir le programme de recherche sur la vente HLM et les travaux des cinq équipes:
www.recherche-ventehlm.fr/programme
Le programme a été porté et financé par Action Logement Groupe, la Banque des Territoires, la Fédération des entreprises sociales pour l’habitat, la Fédération des offices publics de l’habitat, la Fédération des coopératives Hlm, l’Institut pour la Recherche de la Caisse des Dépôts, Procivis-UESAP, le Plan urbanisme, construction, architecture (PUCA) et l’Union sociale pour l’habitat (USH).
Devenir propriétaire : une opportunité, mais des expériences différenciées
La recherche montre que la vente HLM peut constituer une véritable opportunité d’accession à la propriété pour des ménages populaires, notamment parmi les plus modestes et pour des ménages qui en sont habituellement éloignés. Pour certains, notamment des femmes seules avec ou sans enfants, elle ouvre une possibilité d’accession difficilement envisageable dans les conditions ordinaires du marché.
Mais tous les ménages ne disposent pas des mêmes ressources pour faire face aux coûts de la propriété, aux travaux ou aux aléas de la vie. Le sens de l’achat et les conditions dans lesquelles celui-ci peut constituer une réelle opportunité varient ainsi selon leurs ressources et leurs trajectoires professionnelles, familiales et résidentielles.
Le « chez-soi » et l’appropriation du logement. Source : rapport Vente HLM.
Devenir propriétaire : une expérience qui s’apprend dans la durée
L’achat d’un logement HLM ne se résume pas au passage du statut de locataire à celui de propriétaire. Il implique de nouveaux apprentissages, notamment en copropriété : comprendre les charges et les appels de fonds, anticiper les travaux, participer aux décisions collectives ou dialoguer avec le syndic.
Le changement de statut transforme également les relations au sein des résidences. La coexistence entre propriétaires et locataires peut faire apparaître de nouvelles distinctions et hiérarchies, et contribuer à une recomposition des rapports sociaux entre habitants.
L’accession à la propriété à l’épreuve du temps
Le suivi des ménages permet de comprendre les conditions dans lesquelles l’accession se consolide ou, au contraire, se fragilise. Pour les fractions les plus modestes des classes populaires, la capacité à se maintenir dans la propriété apparaît étroitement liée à une amélioration des revenus, notamment permise par une ascension professionnelle, associée à une gestion budgétaire particulièrement rigoureuse. La recherche souligne également le rôle des ressources techniques et de l’entourage pour faire face aux travaux.
Travaux chez Mme Geai : une illustration du « capital technique ». Source : rapport Vente HLM.
À l’inverse, la stagnation ou la diminution des ressources, l’augmentation des charges ou la survenue de travaux peuvent fragiliser l’accession et conduire certains ménages à revendre.
Les inégalités face à l’accession se jouent donc non seulement dans la possibilité de devenir propriétaire, mais aussi dans la capacité à le rester dans la durée.
Une vente « temporairement » sociale ?
Si la vente HLM ouvre l’accès à la propriété à des ménages qui en sont habituellement éloignés, elle n’efface pas durablement les inégalités : pour les plus fragiles, le maintien dans la propriété demeure incertain et fortement conditionné par l’évolution de leur situation économique.
Parallèlement, les logements vendus sortent du parc social et peuvent, au fil des reventes, des mises en location et du développement de logiques patrimoniales, rejoindre progressivement le marché immobilier classique.
C’est cette double dynamique qui conduit la recherche à parler d’une vente « temporairement sociale » : ni le maintien dans la propriété des ménages les plus fragiles, ni la vocation sociale des logements vendus ne sont durablement garantis.
De la recherche aux recommandations
Les résultats invitent à mieux sécuriser les trajectoires d’accession : renforcer la préparation et l’accompagnement des ménages, mieux préparer l’entrée en copropriété et favoriser des syndics privilégiant proximité, pédagogie et dialogue. Ils invitent également à développer des formes d’accession, comme le bail réel solidaire (BRS), permettant de préserver durablement la vocation sociale et le caractère abordable des logements.
La recherche interroge enfin le recours à la vente HLM pour financer la production de logements sociaux. Dans un contexte de pénurie et de demande croissante, céder un patrimoine locatif social devenu rare pour financer la production nouvelle ne peut constituer une solution durable. Elle invite donc à diversifier les leviers de financement du logement social, afin de favoriser l’accession à la propriété sans réduire durablement l’offre locative accessible aux ménages les plus modestes.
Découvrir la recherche
La vente de logements sociaux aux particuliers : une vente « temporairement sociale » ?
Pratiques des organismes HLM et analyse longitudinale des expériences de l’accession dans trois territoires métropolitains*, Pauline Gaullier et Johanna Lees, Peuples des villes – LaSSA, juillet 2026.